La propiedad de una vivienda representa uno de los patrimonios más importantes para las familias mexicanas. Sin embargo, cuando el dueño fallece y no existe claridad legal sobre el destino del inmueble, el proceso para heredar una casa puede volverse largo, costoso y conflictivo. En este sentido, el derecho sucesorio juega un papel clave para garantizar que casas, departamentos o terrenos queden en manos de quienes corresponden conforme a la ley.
De acuerdo con Julio César Mendoza, gerente comercial de Inmuebles24, ser propietario implica algo más que habitar un inmueble: también significa prever su situación jurídica a futuro.
“Acudir a un especialista en derecho y temas inmobiliarios nos puede orientar eficazmente sobre qué tener en cuenta para proteger el patrimonio personal y familiar”, explicó.
En México, el derecho sucesorio está regulado principalmente por el Código Civil Federal, en su Libro Tercero “De las Sucesiones”, aunque cada entidad federativa puede tener disposiciones complementarias. Este marco legal establece quién hereda, cómo se reparten los bienes y qué sucede con las deudas del fallecido.
¿Qué es el derecho sucesorio y por qué es clave para heredar una casa?
El derecho sucesorio es la rama del derecho que regula la transmisión del patrimonio de una persona después de su fallecimiento. No solo contempla los bienes, como una casa o un terreno, sino también los derechos y obligaciones que dejó pendientes.
Cuando una vivienda forma parte de una herencia, este marco legal determina quién tiene derecho a recibirla, bajo qué condiciones y qué trámites deben realizarse para que el inmueble cambie legalmente de propietario. Sin un proceso sucesorio correcto, la propiedad puede quedar en un limbo jurídico, sin posibilidad de venderse, rentarse o incluso escriturarse.
Tipos de sucesión en México: testamentaria e intestada
En el sistema jurídico mexicano existen dos formas principales de sucesión, y la diferencia entre ambas puede marcar la rapidez o complejidad del trámite para heredar una casa.
Sucesión testamentaria
La sucesión testamentaria ocurre cuando la persona fallecida dejó un testamento válido. En este documento se especifica cómo se repartirá el patrimonio, incluyendo inmuebles, cuentas bancarias y otros bienes.
El Colegio de Notarios de la Ciudad de México señala que el testamento debe otorgarse ante notario público y, por regla general, no requiere testigos. Contar con este documento reduce la posibilidad de conflictos familiares y brinda certeza jurídica a los herederos, ya que la voluntad del propietario queda claramente establecida.
Sucesión legítima o intestada
La sucesión intestada se aplica cuando no existe testamento, cuando este es inválido o cuando no se incluyeron todos los bienes. En estos casos, la ley establece un orden de herederos basado en el parentesco.
Primero se consideran hijos, cónyuge o concubina(o); después padres, hermanos y otros familiares. Si no existen herederos legales, los bienes pueden pasar a la Federación, al estado correspondiente o a instituciones de beneficencia pública.
Etapas del trámite sucesorio para heredar un inmueble
El proceso sucesorio en México no es inmediato y suele dividirse en varias etapas formales. Cada una es necesaria para que la transmisión de la propiedad tenga validez legal.
Todo inicia con la apertura de la sucesión, que ocurre tras el fallecimiento o una declaración judicial de ausencia. Posteriormente se identifican a los herederos mediante documentos oficiales y, cuando existe, el testamento.
Después viene la aceptación o rechazo de la herencia, ya que heredar implica asumir tanto los bienes como las deudas. Una vez aceptada, se realiza un inventario de los bienes y se liquidan las obligaciones pendientes. Finalmente, se lleva a cabo la partición de la herencia.
Cuando hay una casa o terreno de por medio, el paso más importante es la inscripción del inmueble a nombre del heredero en el Registro Público de la Propiedad, lo que formaliza el cambio de titularidad y otorga seguridad jurídica.
NOM-247 y su impacto en el patrimonio inmobiliario
Desde septiembre de 2022, la compraventa de casa en México opera bajo la NOM-247, una norma que busca mayor transparencia en el mercado inmobiliario. Aunque está enfocada en operaciones de compra-venta, también influye en la protección del patrimonio que eventualmente puede heredarse.
De acuerdo con Inmuebles24, esta norma obliga a desarrolladores, agentes y promotores inmobiliarios a ofrecer información clara, veraz y comprobable sobre los inmuebles. Esto incluye datos sobre precios, condiciones legales, características físicas y situación jurídica de la propiedad.
“Poder dar claridad a las operaciones inmobiliarias ayuda a tener una industria más transparente en nuestro país”, señaló Julio César Mendoza. Esta transparencia reduce el riesgo de fraudes y problemas legales que, con el tiempo, podrían complicar un proceso sucesorio.
¿Qué debes considerar para heredar una casa sin problemas?
Heredar una casa no depende solo del parentesco. La situación legal de la vivienda, la existencia de un testamento y el cumplimiento de los trámites ante notario y autoridades registrales son determinantes.
Especialistas recomiendan mantener la documentación del inmueble en regla, elaborar un testamento actualizado y acudir a profesionales en derecho sucesorio e inmobiliario. Estas acciones ayudan a proteger el patrimonio familiar y a evitar disputas que, en muchos casos, terminan prolongándose durante años en los tribunales.
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