Tener casa propia en México es cada vez más caro. Al cierre de 2025, el precio de la vivienda mantuvo su tendencia al alza y confirmó que formar patrimonio será uno de los mayores retos financieros para jóvenes y familias este 2026.
El aumento de los precios, combinado con salarios que se enfrentan a la inflación de la canasta básica y la oferta limitada de vivienda nueva, dificultan el acceso a una casa o departamento en gran parte del país.
De acuerdo con el Indicador Banorte de Precios de Vivienda, el valor de los inmuebles en México cerró 2025 con un incremento anual de 4.2%, lo que consolida una trayectoria de crecimiento que no se ha detenido en los últimos años. Aunque en diciembre se observó un ligero ajuste mensual a la baja de 0.1%, el nivel general de precios se mantiene elevado.
Al finalizar el año, el precio promedio nacional alcanzó 31 mil 366 pesos por metro cuadrado, cifra que refleja un mercado inmobiliario presionado tanto por la demanda como por el encarecimiento de la construcción.
¿Dónde es más caro comprar una vivienda?
El análisis de Banorte por entidad federativa evidencia una profunda desigualdad regional. Al corto de diciembre de 2025, la Ciudad de México se mantuvo como la entidad con el precio más alto del país, con 57 mil 672 pesos por metro cuadrado, casi el doble del promedio nacional.
En contraste, Tamaulipas registró el menor precio promedio, con 18 mil 439 pesos por metro cuadrado, una diferencia que ilustra cómo la ubicación, la actividad económica y la demanda influyen directamente en el valor de los inmuebles.
Considerando una vivienda de promedio de Infonavit, de 67 metros cuadrados, el costo total de una casa en la Ciudad de México ascendería a $3,864,024 pesos; en contraste, en Tamaulipas la misma propiedad tendría un valor significativamente menor de $1,235,413 pesos, lo que representa una diferencia de más de 2.6 millones de pesos entre ambas regiones.
¿Qué otros gastos deberías considerar?
Si estás planeando un presupuesto real, recuerda sumar los «gastos de escrituración», que en México oscilan entre el 5% y el 9% del valor total de la propiedad.
- En CDMX: Tendrías que añadir unos $270,000 adicionales solo por trámites legales.
- En Tamaulipas: El gasto extra sería de unos $86,000.
¿Qué tipo de vivienda se vende en la Ciudad de México?
El documento de Banorte detalla que en la Ciudad de México la oferta inmobiliaria se concentra principalmente en vivienda nueva, que representa 33.1% del mercado, seguida de inmuebles con una antigüedad de 20 a 50 años, con 22.8%. Esto refleja un mercado donde los compradores deben elegir entre precios elevados en desarrollos recientes o viviendas más antiguas que, en muchos casos, requieren remodelaciones costosas.
La construcción tiene una participación mínima, apenas 4.3%, lo que limita las opciones futuras y presiona los precios. En cuanto al tipo de inmueble, 74.6% de las propiedades en venta son departamentos, mientras que solo 25.4% corresponde a casas, una tendencia que se ha consolidado en zonas urbanas por la escasez de suelo.
Precio de la vivienda en México por estado
Estos fueron los precios promedio por metro cuadrado registrados en noviembre de 2025, según Banorte, tomando como referencia los 67 metros cuadrados de una casa promedio del Infonavit, estos serían los costos de una casa nueva:
| Región / Estado | Precio por m2 | Costo Vivienda (67 m2) |
| ZONA ALTA | ||
| Ciudad de México | $57,975 | $3,884,325 |
| Nuevo León | $53,864 | $3,608,888 |
| Jalisco | $46,812 | $3,136,404 |
| Sinaloa | $42,355 | $2,837,785 |
| Baja California | $39,849 | $2,669,883 |
| Estado de México | $38,449 | $2,576,083 |
| PROMEDIO NACIONAL | $31,397 | $2,103,599 |
| RANGO MEDIO | ||
| Yucatán | $28,670 | $1,920,890 |
| San Luis Potosí | $26,920 | $1,803,640 |
| Puebla | $25,889 | $1,734,563 |
| Querétaro | $25,136 | $1,684,112 |
| ZONA BAJA | ||
| Sonora | $22,219 | $1,488,673 |
| Guanajuato | $22,125 | $1,482,375 |
| Hidalgo | $21,987 | $1,473,129 |
| Morelos | $21,474 | $1,438,758 |
| Tamaulipas | $18,439 | $1,235,413 |
El incremento anual nacional fue de 4.9%, de acuerdo con el área de Análisis Económico y Financiero de Banorte, lo que confirma que la presión sobre los precios no es un fenómeno aislado.
Inflación y construcción encarecen la vivienda
El alza en los precios no solo responde a la demanda. La construcción de vivienda es hoy más cara que antes. Un reporte de El Economista, con base en datos del INEGI y de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), señala que la edificación de vivienda se encareció 4.22% anual, por encima de otros segmentos del sector.
Materiales clave como alambres, concreto premezclado y triplay registraron aumentos significativos, lo que impacta directamente en el precio final de las casas y reduce la viabilidad de proyectos de vivienda económica. Para los desarrolladores, construir barato es cada vez menos rentable; para las familias, comprar se vuelve más inaccesible.
La demanda supera a la oferta de vivienda en México
La magnitud del rezago habitacional queda clara al revisar la Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI) 2020 del INEGI. Según este estudio, 21.1% de los hogares, equivalente a 7.6 millones, reportó la necesidad o intención de rentar, comprar o construir una vivienda, lo que se traduce en un déficit de 8.2 millones de viviendas.
Además, más de la mitad de las viviendas propias requiere ampliaciones o reparaciones, lo que refleja que, ante la falta de oferta nueva, muchas familias optan por adaptar lo que ya tienen, incluso en condiciones poco óptimas.
Producción mínima y disparidad regional
La oferta no solo es insuficiente, también está mal distribuida. De acuerdo con El Financiero, en 2024 la producción de vivienda nueva cayó a su nivel más bajo en una década, con apenas 128,147 unidades, lo que representa una disminución de 57.6% respecto a las más de 301 mil viviendas registradas en 2015, según datos del Registro Único de Vivienda (RUV).
Estados como Campeche, Oaxaca y Tabasco registraron menos de 400 viviendas nuevas en todo el año, mientras que Nuevo León, Jalisco y Quintana Roo concentraron la mayor actividad, impulsados por el nearshoring y el turismo.
Especialistas señalan que esta desaceleración responde a una combinación de diversos factores como el impacto de la pandemia, el aumento de las tasas de interés, el encarecimiento de los créditos hipotecarios y el alza sostenida en los insumos de construcción.
Es importante tener en cuenta que, ante estos precios elevados, el Gobierno ha lanzado programas como las Viviendas para el Bienestar para 2026 con precios tope de aproximadamente $600,000 a $630,000 pesos. Esto significa que las viviendas del gobierno suelen estar muy por debajo del precio de mercado que mencionas, a menudo sacrificando ubicación o metros cuadrados, ya que suelen ser casas más pequeñas.
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