En junio, mientras las temperaturas subían, el mercado inmobiliario de EE.UU. vivía una contradicción ardiente: los precios de las viviendas alcanzaban un máximo histórico de USD 435.300, mientras que las ventas caían a mínimos de nueve meses, según datos de la National Association of Realtors (NAR).
Para entender esta aparente contradicción, volvamos al caso de Lucas y Emma, una pareja joven de Texas que lleva meses buscando su primera casa. A pesar de ahorrar durante años, descubrieron que las opciones en su presupuesto se evaporaban rápido. Mientras tanto, viviendas de más de un millón de dólares seguían cambiando de manos, muchas veces pagadas en efectivo.
Por qué los precios suben si hay menos ventas
La clave está en la oferta limitada y el encarecimiento del financiamiento. Aunque hay más viviendas disponibles que en 2023, el stock actual sigue por debajo de los niveles prepandémicos. Esta escasez impulsa los precios al alza, incluso cuando las ventas disminuyen.
Además, las tasas hipotecarias rondaron el 6,74% en junio. Este número, lejos de incentivar la compra, provoca un “efecto cerrojo”: los dueños de casas con hipotecas de tasa baja prefieren quedarse donde están.
Compradores primerizos, fuera del tablero
Los datos de la NAR muestran que solo el 30% de las ventas fueron hechas por compradores debutantes. Las razones:
- Precios un 48% más altos que hace cinco años
- Financiación costosa
- Mayor competencia del segmento de lujo
Mientras Lucas y Emma luchan por conseguir aprobación bancaria, otros compradores con mayor patrimonio hacen pagos al contado. En junio, el 29% de las transacciones se cerraron sin financiamiento.
El auge del lujo y las ventas en efectivo
Según Redfin, el 8,5% del mercado actual está compuesto por viviendas de más de USD 1 millón. Las ventas en este segmento crecieron un 14% en el año. Los compradores de alto poder adquisitivo aprovechan las ganancias bursátiles, ingresos altos y capital acumulado de ventas anteriores.
Este fenómeno distorsiona el promedio nacional de precios y subraya la desigualdad estructural del mercado. La vivienda, históricamente símbolo de progreso social, hoy es un privilegio para quienes ya están dentro del sistema.
Mercado de nuevas viviendas: caída de ventas y cambios de estrategia
Contrario a lo que se espera, las viviendas nuevas son más baratas que las existentes: USD 401.800 frente a 435.300. ¿La razón? Las constructoras han optado por proyectos más pequeños y descuentos agresivos. Aun así, las ventas cayeron un 7% y los inicios de obra tocaron su punto más bajo en 11 meses.
Esto anticipa problemas futuros: menos construcción, menor oferta, y más presión sobre los precios a largo plazo.
Mercados en caída: ¿excepciones a la regla?
No todos los mercados están en alza. Ciudades como Washington D.C., Austin y San Diego vieron caídas en los precios debido a factores locales como:
- Pérdida de empleos
- Sensibilidad a tasas elevadas
- Expectativas ajustadas por parte de los compradores
Estos focos muestran que la crisis no es uniforme, pero sí sistémica.
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