Vivir cerca del centro de las grandes ciudades en México se ha vuelto cada vez más costoso. En zonas como Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, el precio de la vivienda puede ser hasta 2.5 veces más alto que el promedio urbano, impulsado principalmente por la concentración de empleos y servicios.
Este fenómeno no es casual. Responde a la forma en que se organizan las ciudades y a la alta demanda por vivir cerca de los principales centros económicos.
¿Por qué se eleva el valor de la vivienda?
De acuerdo con el análisis del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), las zonas céntricas concentran la mayor parte de los empleos formales y mejor remunerados.
El estudio, que abarca ciudades como Puebla, Tijuana, Toluca, León y Ciudad Juárez, muestra que la actividad económica se agrupa en pocos puntos específicos. En el caso de la capital del país, una pequeña cantidad de códigos postales concentra gran parte de la masa salarial.
Esto provoca que vivir cerca del trabajo sea altamente deseado, lo que incrementa la demanda de vivienda y, en consecuencia, eleva los precios.
El modelo de ciudad explica el encarecimiento
Este comportamiento se conoce como ciudad monocéntrica, un modelo en el que el desarrollo económico gira alrededor de un núcleo central.
En este esquema, conforme aumenta la distancia al centro, disminuyen los precios de la vivienda, los ingresos y la densidad poblacional. Por el contrario, las zonas cercanas concentran servicios, comercio y oportunidades laborales, lo que las vuelve más atractivas. Sin embargo, algunas ciudades comienzan a desarrollar nuevos polos económicos, lo que podría modificar esta dinámica en el futuro.
Vivir lejos parece más barato, pero no siempre lo es
Ante el alto costo en zonas céntricas, muchas familias optan por mudarse a la periferia. Aunque el precio del suelo es más bajo, esto implica otros gastos que impactan el bolsillo.
El traslado diario se vuelve más largo, el gasto en transporte aumenta y el acceso a servicios y empleo se reduce. Además, los costos de movilidad no solo son económicos, también incluyen tiempo e incertidumbre.
El propio análisis advierte que estos costos pueden crecer de forma exponencial debido a la congestión y la falta de infraestructura eficiente, lo que refuerza la demanda por vivir cerca de los centros urbanos.
¿Dónde es más caro comprar vivienda en México?
El análisis de Banorte revela una marcada desigualdad en los precios de vivienda por entidad. La Ciudad de México se mantiene como la zona más cara del país, con un precio promedio superior a los 57 mil pesos por metro cuadrado, casi el doble del promedio nacional.
En contraste, estados como Tamaulipas registran precios considerablemente más bajos, con un promedio de poco más de 18 mil pesos por metro cuadrado.
Para una vivienda promedio de 67 metros cuadrados, esto se traduce en una diferencia de más de 2.6 millones de pesos entre ambas regiones, lo que evidencia el impacto de la ubicación en el valor de los inmuebles.
El costo real va más allá del precio de la casa
Comprar una vivienda no solo implica pagar el valor del inmueble. También se deben considerar los gastos de escrituración, que pueden representar entre el 5% y el 9% del costo total.
En zonas de alto valor, como la capital del país, estos gastos pueden superar los 270 mil pesos, lo que incrementa aún más la barrera de entrada para muchas familias.
Inflación y construcción presionan los precios
El encarecimiento de la vivienda también está relacionado con el aumento en los costos de construcción. Materiales como el concreto, alambres y madera han registrado incrementos, lo que impacta directamente en el precio final.
Datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía y de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción indican que la edificación de vivienda ha subido más de 4% anual, lo que dificulta el desarrollo de proyectos accesibles.
El problema se agrava por la alta demanda. Según la Encuesta Nacional de Vivienda del INEGI, millones de hogares en México buscan rentar, comprar o construir una vivienda.
Este déficit habitacional, sumado a la falta de oferta suficiente, mantiene la presión sobre los precios, especialmente en zonas con mayor actividad económica.
El encarecimiento de la vivienda en zonas céntricas plantea retos importantes para la planeación urbana. La expansión hacia la periferia genera mayores tiempos de traslado y presión sobre la infraestructura.
Especialistas coinciden en que mejorar el transporte público y fomentar vivienda cerca de los centros de empleo será clave para reducir el impacto económico en las familias.
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