Comprar una vivienda mediante un crédito hipotecario requiere mucho más que contar con dinero para el enganche. Antes de autorizar un préstamo, los bancos revisan los ingresos del solicitante para determinar si tiene capacidad suficiente para cubrir la mensualidad durante los años que dure el financiamiento.
Por eso, una persona que busca una casa de alrededor de 2 millones de pesos puede encontrar requisitos de ingreso muy diferentes dependiendo del banco. La diferencia también aumenta cuando el monto del crédito se acerca a los 3 millones de pesos.
¿Cuánto debes ganar para comprar una casa de 2 millones?
Un ejercicio realizado con el Simulador de Crédito Hipotecario de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) permite comparar cuánto ingreso solicitan distintas instituciones para financiar una vivienda.
Para una propiedad con un valor aproximado de 2 millones de pesos y un enganche de 10%, el financiamiento requerido sería cercano a 1.8 millones de pesos. A 20 años, los ingresos necesarios cambian considerablemente de una institución a otra.
En el ejercicio, BBVA solicita comprobar ingresos mensuales superiores a 63 mil pesos, mientras que Mifel pide alrededor de 62 mil 600 pesos. Banamex, por su parte, requiere cerca de 60 mil 600 pesos.
En el otro extremo se encuentran instituciones como Banorte, cuyo producto Hipoteca Fuerte solicita alrededor de 42 mil pesos mensuales, mientras que algunos productos de Scotiabank se ubican alrededor de los 40 mil pesos.
Afirme registra uno de los requisitos de ingreso más bajos, con aproximadamente 37 mil pesos mensuales. Sin embargo, ganar menos para acceder al financiamiento no significa que el crédito sea más barato. En el comparativo, el costo total del financiamiento supera los 5.6 millones de pesos.
Esto demuestra que no basta con buscar el banco que permita acceder a una hipoteca con el salario más bajo. También es necesario revisar la tasa de interés, el CAT, la mensualidad y el monto total que terminarás pagando.
¿Cuánto debes ganar para que te presten 3 millones de pesos?
Si lo que buscas es un crédito hipotecario cercano a 3 millones de pesos, el ingreso necesario será mayor, porque el banco debe comprobar que puedes cubrir una mensualidad considerablemente más alta. Como referencia, una vivienda de mayor valor puede requerir ingresos mensuales superiores a 80 mil, 90 mil o incluso más de 100 mil pesos, dependiendo del enganche, plazo, tasa y políticas de cada institución.
La razón es que los bancos suelen establecer un límite sobre la proporción de los ingresos que puede destinarse al pago de una deuda. Si la mensualidad representa una parte demasiado elevada del salario, la institución puede considerar que existe un riesgo mayor de incumplimiento.
Por ejemplo, si una hipoteca de 3 millones de pesos genera una mensualidad cercana a 35 mil pesos, el solicitante necesitaría ingresos considerablemente superiores a esa cantidad para que el pago sea compatible con su capacidad financiera. Además del sueldo, el banco puede revisar el historial crediticio, otras deudas, estabilidad laboral, antigüedad en el empleo y comportamiento de pago.
Por eso, dos personas con el mismo salario pueden recibir respuestas diferentes al solicitar exactamente el mismo crédito.
¿Y cuánto necesitas ganar para una casa de 4 millones?
La diferencia se vuelve todavía más evidente en ciudades donde las viviendas tienen precios elevados. Para una propiedad de aproximadamente 4.4 millones de pesos en Ciudad de México, el ejercicio de Condusef contempla un enganche de alrededor de 440 mil pesos y un financiamiento cercano a 4 millones.
En este escenario, algunas instituciones solicitan ingresos superiores a 130 mil pesos mensuales. Mifel, por ejemplo, aparece con un requerimiento cercano a 136 mil pesos, mientras que Banamex supera los 131 mil pesos. Esto demuestra que el precio de la vivienda y el monto solicitado tienen una relación directa con el ingreso que el banco exige.
Antes de comprometerte con una hipoteca, es recomendable utilizar el simulador de Condusef y comparar no solamente el ingreso mínimo requerido, sino también la mensualidad, tasa, CAT, comisiones y pago total.
¿Cuánto debes ganar para comprar una casa de 2 millones con Infonavit?
En el caso del Infonavit, no existe un salario único que garantice un crédito de 2 millones de pesos. El instituto determina el monto que puede prestar considerando factores como salario registrado, edad, ahorro en la Subcuenta de Vivienda, historial crediticio y capacidad de pago.
Como referencia, para aspirar a un financiamiento cercano a 2 millones de pesos, el ingreso necesario puede ubicarse aproximadamente entre 30 mil y 40 mil pesos mensuales, aunque el monto final depende de las condiciones particulares de cada trabajador. La tasa de interés del Infonavit es fija durante la vida del crédito y se determina de acuerdo con el nivel salarial del trabajador.
También hay que considerar que comprar una vivienda implica otros gastos, como enganche, escrituración, impuestos, avalúo y posibles gastos de mantenimiento.
La mejor estrategia antes de solicitar una hipoteca es conocer cuánto puedes pagar realmente cada mes. Tener un salario suficiente para que un banco apruebe el crédito no significa necesariamente que sea conveniente asumir esa deuda.
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