Comprar una casa o departamento en México se ha vuelto cada vez más complicado. La oferta limitada y el aumento constante de precios en las principales ciudades han empujado a muchos compradores a buscar alternativas más accesibles. En ese escenario, los remates hipotecarios han ganado protagonismo por la promesa de adquirir un inmueble con descuentos significativos.
De acuerdo con datos de Coldwell Banker México, este tipo de operaciones creció 200% desde 2020, impulsado por la posibilidad de comprar propiedades con descuentos que van del 20 al 60% respecto a su valor comercial. Sin embargo, especialistas advierten que estos precios bajos no siempre representan una oportunidad segura y pueden esconder riesgos legales que terminan saliendo muy caros.
¿Qué es un remate hipotecario?
Un remate hipotecario ocurre cuando una persona deja de pagar su crédito y la institución financiera inicia un proceso legal para recuperar el inmueble. Una vez que el juicio avanza o concluye, la propiedad puede ponerse a la venta bajo esquemas especiales.
Miguel Saucedo, socio director de Saucedo Abogados, explicó a El Financiero que el crecimiento de este mercado está directamente relacionado con el deterioro económico de muchas familias en los últimos años.
“Evidentemente la economía de muchas personas ha ido en decremento y esto ha provocado que se estén perdiendo inmuebles que estén bajo este sistema de otorgamiento de créditos”, señaló.
Las dos formas más comunes de invertir en remates
Antes de fijarse solo en el precio, es indispensable entender cómo funciona este tipo de compra de vivienda. En México existen dos modalidades principales:
Cesión de derechos litigiosos. El comprador adquiere los derechos de un juicio en curso. La propiedad solo se obtiene cuando el proceso legal concluye a favor del inversionista.
Subastas bancarias. Se presentan cuando el banco ya recuperó legalmente el inmueble y lo ofrece directamente al público.
Ambos esquemas implican trámites largos y documentación especializada. Saucedo advierte que no son operaciones recomendables sin acompañamiento legal, ya que un error puede retrasar la posesión del inmueble por años.
¿Cuánto tiempo puede tardar un remate hipotecario?
Una de las dudas más frecuentes es el tiempo que tarda el proceso. No existen plazos exactos. Un juicio puede resolverse en uno, dos o hasta tres años, e incluso más, dependiendo de la etapa legal, las defensas del antiguo propietario y la carga de trabajo de los juzgados.
Durante todo ese periodo, el comprador no puede habitar ni rentar la propiedad, lo que obliga a planear con cuidado el uso del capital y considerar que el dinero quedará inmovilizado por tiempo indefinido.
Costos ocultos del remate hipotecario
El precio anunciado rara vez es el costo final del inmueble en remate. Existen gastos adicionales que pueden modificar por completo la rentabilidad de la operación.
Entre los más comunes están la escrituración y los honorarios notariales, avalúos, gastos legales del juicio, el proceso de desalojo si la vivienda está ocupada, adeudos de predial, agua o luz, así como reparaciones por abandono o daños.
La firma Lummo Real Estate señala que estos costos deben calcularse antes de comprometer el dinero, ya que pueden reducir o incluso eliminar el supuesto ahorro del remate.
Fraudes frecuentes en el mercado de remates
La falta de información ha convertido a este mercado en un terreno fértil para los fraudes. Uno de los engaños más comunes es simular juicios o hipotecas sobre propiedades que están legalmente sanas.
“Es una inversión que si tarda uno o dos o tres años es porque presentan documentos falsos, cuando no es cierto que se vende un derecho litigioso”, alertó Saucedo.
Otra práctica recurrente es ofrecer la misma casa a varios inversionistas usando fotografías reales y precios irreales.
“Si la casa comercial vale cinco millones de pesos, la ponen en 800 mil pesos y la venden a tres o más inversionistas”, explicó el abogado.
Señales de alerta en los remates
Especialistas coinciden en que existen focos rojos claros que deben encender las alarmas antes de invertir.
Precios excesivamente bajos sin justificación legal, ausencia de un expediente judicial verificable, negativa a firmar la cesión de derechos desde el inicio, solicitudes de anticipos en efectivo o sin respaldo notarial y promesas de ganancias rápidas y garantizadas.
La normativa vigente establece que la cesión de derechos debe firmarse al inicio del proceso. Si esto no ocurre, el riesgo de fraude es alto.
¿Qué hacer si ya fuiste víctima de una estafa?
Si una persona ya fue víctima de un fraude inmobiliario, lo primero es recopilar toda la información disponible, como conversaciones, comprobantes de pago, contratos y anuncios.
La Secretaría de Seguridad y Protección Ciudadana recomienda presentar una denuncia ante las autoridades locales, como la Procuraduría General de Justicia o, en ciertos casos, ante la Profeco. Actuar con rapidez puede aumentar las posibilidades de rastrear a los responsables.
También se aconseja buscar asesoría legal especializada en bienes raíces y notificar de inmediato al banco si el fraude involucró transferencias o créditos, para intentar frenar movimientos adicionales.
Recomendaciones oficiales y del sector inmobiliario
La Profeco recomienda verificar que las empresas gestoras estén legalmente constituidas y expliquen con claridad en qué etapa legal se encuentra el inmueble.
Coldwell Banker México aconseja comprar únicamente a vendedores certificados, como bancos o inmobiliarias reconocidas, y recuerda que las instituciones financieras no otorgan créditos hipotecarios para este tipo de operaciones. Los pagos deben realizarse de forma nominativa y ante notario.
Además, la firma subraya que, en condiciones reales, los inmuebles difícilmente se venden por debajo del 50% de su valor comercial, ya que dejarían de ser viables para los propios bancos.
TE PODRÍA INTERESAR