Cuando una persona fallece, su casa no cambia automáticamente de propietario. Aunque existan herederos o un testamento, el inmueble permanece registrado a nombre del fallecido hasta que concluya el procedimiento legal correspondiente y la propiedad sea adjudicada e inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
Esta situación genera una de las dudas más frecuentes entre las familias: ¿cuánto tiempo puede permanecer una casa a nombre de una persona fallecida y quién puede cambiar esa situación? El Código Civil Federal establece las reglas generales sobre la sucesión y el derecho de reclamar una herencia.
¿Cuánto tiempo puede permanecer una casa a nombre de una persona fallecida?
La legislación federal no fija un plazo máximo para que una casa deje de estar registrada a nombre de quien murió. Desde el momento del fallecimiento, el inmueble pasa a formar parte de la herencia y permanece así mientras los herederos realizan el procedimiento sucesorio y se lleva a cabo la adjudicación de los bienes.
El Código Civil Federal establece que la herencia comprende todos los bienes, derechos y obligaciones que no se extinguen con la muerte, además de señalar que la sucesión se abre desde el momento en que fallece el propietario.
Esto significa que una vivienda puede permanecer registrada durante varios años a nombre de una persona fallecida si los herederos no concluyen el proceso legal correspondiente.
¿Qué pasa si pasan 10 años?
Aunque la casa puede continuar formando parte de la herencia, existe un plazo importante relacionado con el derecho para reclamarla. El artículo 1652 del Código Civil Federal señala que el derecho de reclamar una herencia prescribe en 10 años, además de que puede transmitirse a los herederos.
Sin embargo, especialistas recuerdan que cada entidad federativa puede establecer reglas particulares en materia sucesoria, por lo que el plazo y sus efectos pueden variar dependiendo del estado donde se encuentre el inmueble.
Por ello, cuando una casa lleva muchos años registrada a nombre de una persona fallecida, lo más recomendable es consultar a un notario o a un especialista en derecho sucesorio para revisar la legislación aplicable.
¿Quién puede poner la casa a su nombre?
El cambio de propietario únicamente puede realizarse una vez que concluya el procedimiento sucesorio. Cuando existe testamento, serán los herederos designados por el propietario quienes podrán adjudicarse el inmueble.
Si la persona falleció sin dejar testamento, será necesario tramitar una sucesión legítima para determinar quiénes tienen derecho a heredar conforme a la ley. Después de la adjudicación, el nuevo propietario podrá inscribir la vivienda a su nombre en el Registro Público de la Propiedad.
¿Cómo se realiza el cambio de propietario?
El procedimiento comienza con la apertura de la sucesión, ya sea testamentaria o legítima. Una vez identificados los herederos y concluido el proceso de adjudicación, se formaliza la transmisión del inmueble mediante escritura pública y posteriormente se registra el cambio de propietario ante las autoridades correspondientes.
Solo después de completar estos pasos la vivienda deja oficialmente de aparecer a nombre de la persona fallecida.
¿Es mejor heredar una casa mediante testamento o donación?
El testamento sigue siendo la herramienta más utilizada para dejar una vivienda a familiares. Su principal ventaja es que el propietario conserva el control total de sus bienes durante toda su vida y puede modificar el documento cuantas veces considere necesario. Además, durante los Meses del Testamento, muchas entidades ofrecen descuentos que reducen significativamente el costo del trámite.
No obstante, tras el fallecimiento será necesario iniciar un procedimiento sucesorio para que los herederos puedan recibir legalmente la propiedad.
La donación funciona de manera distinta. En este caso, el propietario transfiere la vivienda mientras aún vive mediante una escritura pública ante notario, por lo que el beneficiario obtiene la propiedad de forma inmediata y evita un juicio sucesorio.
Sin embargo, esta opción suele representar un gasto mucho mayor, ya que entre impuestos, derechos y honorarios notariales los costos pueden representar entre 15% y 30% del valor del inmueble. Además, una vez formalizada la donación, normalmente ya no puede revocarse, salvo en casos excepcionales previstos por la ley.
¿Qué pasa si nadie reclama la herencia?
Cuando ninguna persona inicia el procedimiento para reclamar una herencia dentro del plazo previsto por la legislación, puede comenzar un proceso para declarar la herencia vacante. En términos generales, el derecho para reclamar los bienes prescribe después de 10 años, aunque algunas entidades contemplan plazos distintos que pueden ser menores.
Por ello, los especialistas recomiendan no dejar pasar el tiempo y regularizar cuanto antes la situación jurídica de cualquier inmueble que continúe registrado a nombre de una persona fallecida, ya que ello facilita futuras ventas, donaciones o trámites relacionados con la propiedad.
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