El sector inmobiliario presenta un panorama de contrastes a inicios de mayo de 2025. Mientras el mercado de oficinas, duramente golpeado, muestra incipientes señales de recuperación en inversión y actividad en ciertos nichos, el segmento residencial de alquiler (multifamiliar) exhibe un fuerte dinamismo.
Tras años de incertidumbre post-pandemia, el mercado inmobiliario, particularmente el comercial, sigue buscando su nuevo equilibrio. Los datos más recientes sugieren trayectorias divergentes para los distintos segmentos.
Oficina: ¿Un Punto de Inflexión a la Vista?
A pesar de las altas tasas de vacancia y la persistente influencia del trabajo remoto, algunos indicadores sugieren que el mercado de oficinas podría estar tocando fondo o iniciando una recuperación selectiva:
- Aumento del Volumen de Transacciones: Un dato llamativo es el incremento del 80% interanual en el volumen de propiedades de oficinas negociadas en enero de 2025, alcanzando los $6.2 mil millones según Trepp. Esto indica un renovado interés inversor, posiblemente apostando por precios atractivos.
- Estabilización (Modesta) de Precios: Aunque los precios siguen significativamente por debajo de los picos de 2022 (más del 20%), se observó un ligero repunte en el último trimestre de 2024, sugiriendo el fin de la caída libre.
- Mejora en Condiciones de Deuda: Para algunos grandes REITs (como Vornado y BXP), el costo de la deuda ha disminuido entre 2025 y 2026, facilitando el financiamiento.
- Mayor Exposición en CMBS: La proporción de oficinas en el colateral de préstamos CMBS conduit aumentó en el Q1 2025, indicando que no es un activo totalmente descartado por el mercado de deuda estructurada.
- Éxito en Leasing Selectivo: REITs como BXP superaron las expectativas de leasing en el Q1, demostrando que hay demanda para ciertos edificios bien ubicados o de alta calidad.
- Recuperación en Hubs Tecnológicos: Mercados como San Francisco y Boston vieron un repunte en la demanda de oficinas en el Q1 2025, posiblemente ligado a políticas más estrictas de retorno a la oficina en el sector tecnológico.
- Ajuste en Mercado Clase B: En Manhattan, el mercado de oficinas Clase B enfrenta una oferta más ajustada.
Si bien estos signos son positivos, el sector aún enfrenta desafíos estructurales significativos y la recuperación probablemente será desigual y prolongada.
Multifamiliar (Renta Residencial): Fuerte Dinamismo
En contraste con las oficinas, el mercado de apartamentos en alquiler (multifamiliar) muestra una salud robusta a inicios de 2025:
- Fuerte Impulso en Leasing: La firma de nuevos contratos de alquiler ganó un fuerte impulso en los primeros meses del año. Los «trade-outs» (diferencia entre alquileres nuevos y antiguos) mejoraron desde una caída del 4% a finales de 2024 hasta quedar planos en marzo de 2025, indicando una estabilización o recuperación de los precios de renta.
- Dominio en Préstamos: El segmento multifamiliar dominó la actividad de préstamos en 2024, reflejando la confianza de los prestamistas en este tipo de activo, respaldado por una demanda de vivienda constante.
Esta fortaleza se ve matizada por factores regulatorios, como la implementación de control de alquileres a nivel estatal en Washington, que se convirtió en el tercer estado de EE. UU. en adoptar esta medida, lo que podría influir en la rentabilidad futura para los propietarios en esa región.
Otras Tendencias Relevantes
- Mercados Pequeños Superan a Grandes Ciudades: A principios de 2025, los mercados inmobiliarios más pequeños mostraron un rendimiento superior al de las grandes metrópolis.
- Aumento de Morosidad CMBS: Las tasas de morosidad en préstamos CMBS subieron ligeramente en marzo, con crecientes presiones por vencimientos de deuda.
- Impacto de Eventos Externos: En Los Ángeles, los propietarios comienzan la ardua tarea de reconstruir tras los incendios de enero, mientras que el sector hotelero enfrenta una «tormenta perfecta» de desafíos (turismo débil, economía, costos laborales) antes de eventos globales.
«El mercado inmobiliario post-pandemia es una historia de dos ciudades: mientras la vivienda multifamiliar surfea una ola de demanda, las oficinas aún buscan su lugar en el nuevo paradigma laboral,» analiza un consultor inmobiliario.
La inversión y desarrollo en bienes raíces en 2025 requiere una segmentación cuidadosa, reconociendo las dinámicas muy diferentes entre el sector residencial, impulsado por la necesidad de vivienda, y el sector de oficinas, aún adaptándose a cambios estructurales profundos.
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