El sector logístico e industrial de Uruguay ha experimentado un crecimiento significativo en los últimos años. Según un informe privado de la consultora CBRE, este desarrollo se debe a varios factores clave: la estabilidad económica del país, los atractivos beneficios fiscales y su infraestructura estratégica. Estos elementos han convertido a Uruguay en un destino ideal para empresas, especialmente para aquellas que provienen de la vecina Argentina, que buscan expandir sus operaciones y aprovechar las ventajas que ofrece el país.
La estabilidad económica como base del crecimiento
En 2024, Uruguay ha demostrado una notable capacidad para mantenerse estable a nivel económico, lo que ha permitido que empresas locales y extranjeras inviertan en el país con confianza. La inflación controlada, el crecimiento sostenido y las políticas que favorecen la inversión extranjera han sido pilares fundamentales para el auge del sector logístico e industrial.
Este entorno ha favorecido el establecimiento de importantes parques industriales en áreas clave como Montevideo, Canelones y San José. Montevideo, como principal puerto del país, juega un rol esencial en el comercio regional y la conectividad con los mercados de Argentina y Brasil.
Parques industriales: una oferta limitada pero en expansión
El análisis de CBRE revela que el mercado logístico uruguayo está dominado por un reducido grupo de desarrolladores, muchos de los cuales son propietarios de parques industriales. La ocupación de estos parques es alta, lo que ha generado una alta demanda de espacio logístico en el país. Sin embargo, la oferta de terrenos disponibles sigue siendo limitada, ya que la mayoría de los desarrollos se realizan bajo el modelo de contratos «built-to-suit«, es decir, construcciones a medida para clientes específicos.
Según Karina Longo, research manager de CBRE en Argentina, la demanda de espacios logísticos ha crecido de manera sostenida debido a las ventajas impositivas que Uruguay ofrece para las actividades de exportación e importación. De hecho, para 2025, se prevé la incorporación de 38.500 metros cuadrados de superficie al mercado. Sin embargo, esta cifra no será suficiente para cubrir la creciente demanda.
El impacto de las zonas francas
Uno de los principales atractivos del mercado logístico uruguayo son las zonas francas, áreas que gozan de un régimen fiscal especial, exento de impuestos sobre la renta, el patrimonio, el valor agregado y derechos de aduana. Estas zonas han sido clave para el desarrollo del sector, ya que permiten a las empresas realizar actividades como la transformación de productos, el montaje, etiquetado y almacenamiento sin restricciones de tiempo.
Zonamérica, ubicada en Montevideo, es uno de los principales ejemplos de zonas francas exitosas en Uruguay. Alberga a más de 460 empresas y genera alrededor de 7.400 empleos. Por su parte, el Parque de las Ciencias, en Canelones, se ha especializado en biotecnología y farmacéutica, atrayendo inversiones en sectores altamente especializados.
Zonas estratégicas: Canelones y San José
Los departamentos de Canelones y San José se han convertido en destinos preferidos para las empresas que buscan expandirse en Uruguay. Estas zonas ofrecen beneficios fiscales atractivos y su cercanía a las principales rutas de acceso y al puerto de Montevideo las convierte en lugares estratégicos para el desarrollo industrial.
Además, la reciente implementación de restricciones al tránsito pesado dentro de Montevideo ha incentivado a las industrias a trasladarse a las afueras de la ciudad, aumentando así la demanda de terrenos en estas zonas.
Precios y rentabilidad en el sector logístico
En cuanto a los precios de alquiler, el mercado uruguayo presenta una oferta que oscila entre los USD 6 y 8 por metro cuadrado al mes. Aunque la disponibilidad es reducida, el modelo “built-to-suit” sigue dominando el mercado, dejando pocas opciones para la compra de inmuebles.
A pesar de la alta demanda, los inversores pueden obtener una rentabilidad anual de entre el 6% y el 8% en dólares al alquilar espacios logísticos en Uruguay. Esta rentabilidad, combinada con los beneficios fiscales y la estabilidad económica, convierte al país en un destino atractivo para la inversión en bienes raíces logísticos.
Oportunidades para las empresas argentinas
Las empresas argentinas han encontrado en Uruguay un destino ideal para expandirse debido a las ventajas fiscales y una infraestructura de calidad. Según Karina Longo, la Ley de Promoción de Inversiones y la Ley de Parques Industriales aseguran un trato justo para los inversores tanto locales como extranjeros, brindando exenciones fiscales y otros incentivos.
Sectores clave como cerveceras, metalúrgicas, tecnologías y químicas han encontrado un terreno fértil para su crecimiento en Uruguay, aprovechando los espacios logísticos premium disponibles en el país.
El futuro del sector logístico en Uruguay
El sector logístico e industrial de Uruguay continúa creciendo de manera sólida y sostenida, gracias a su estabilidad económica, infraestructura de primer nivel y las políticas gubernamentales favorables. Con la expansión de zonas francas, la constante demanda de espacios logísticos y el atractivo para empresas extranjeras, el futuro del mercado logístico uruguayo parece prometedor. Las empresas, especialmente las argentinas, tienen ahora una excelente oportunidad para expandir sus operaciones en un entorno altamente competitivo y con un alto potencial de rentabilidad.
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