El dinámico mercado industrial de Monterrey muestra signos de cautela. La absorción neta de espacios industriales (Clase A y B) en Nuevo León cayó un 70.18% en el primer trimestre de 2025 comparado con el año anterior, y al menos 15 proyectos en el norte del país están pausados o cancelados debido a la incertidumbre por los aranceles de EE.UU.
El sector industrial de Monterrey, uno de los motores económicos del país y un imán para la inversión por el fenómeno del nearshoring, está experimentando una nueva fase marcada por la cautela y la incertidumbre, principalmente derivada de las propuestas arancelarias de Estados Unidos. Esta situación ha llevado a una desaceleración en la absorción de espacios industriales y a la suspensión temporal de algunos proyectos, aunque los precios de renta se mantienen relativamente estables y la construcción de nuevas naves continúa.
Caída en la Absorción y Proyectos en Espera
Según un informe de la consultora inmobiliaria Colliers Monterrey, la absorción neta de espacios industriales Clase A y B en Nuevo León totalizó 149,491 m² durante el primer trimestre de 2025. Esta cifra representa una disminución drástica del 70.18% en comparación con los 502,000 m² registrados en el mismo periodo del año anterior.
Los submercados de Apodaca (86,528 m²) y Salinas Victoria (75,325 m²) fueron los que registraron la mayor parte de esta absorción, principalmente por la integración de instalaciones previamente arrendadas o construidas a la medida (BTS). Sin embargo, la combinación de nueva construcción con una demanda más moderada elevó la tasa de vacancia al 4.03%, el nivel más alto observado en años recientes.
Rafael McCadden, Director de Industrial y Logística de Colliers, señaló a El Economista que al menos 15 proyectos industriales en el norte de México fueron cancelados o puestos en pausa a principios de 2025 debido a esta incertidumbre. «El nearshoring no ha terminado, pero ha entrado en una fase de hibernación. Algunos proyectos avanzados están esperando a ver qué sucede. Pero esperamos claridad en torno a los aranceles para el tercer trimestre de 2025», comentó McCadden.
Precios de Renta Estables, Pero Competencia Crece
A pesar de la menor demanda, los precios de renta de las naves industriales en Monterrey se han mantenido mayormente estables. El precio de renta promedio se situó en $7.08 USD/m² al mes, una ligera baja respecto a los $7.09 USD/m² del cuarto trimestre de 2024. Para las propiedades Clase A, el promedio fue de $7.17 USD/m², y para Clase B, de $6.70 USD/m².
Sergio Resendez, Director General de Colliers Monterrey, advierte que «el mercado de Monterrey se está moviendo ahora hacia el inquilino. La competencia entre los desarrolladores industriales ha comenzado. Precios bajos y flexibilidad son los impulsores clave».
Construcción Continúa Pese a Volatilidad
A pesar del panorama global volátil y las tensiones comerciales –la OCDE prevé un crecimiento global del 3.1% en 2025 pero advierte sobre el impacto de restricciones comerciales –, el sector industrial de Monterrey sigue expandiéndose. Durante el primer trimestre de 2025, el inventario creció en 399,655 m², principalmente por nuevos desarrollos en Apodaca, Guadalupe, Santa Catarina, Escobedo, Ciénega de Flores y Salinas Victoria.
Al cierre de marzo de 2025, había 56 propiedades Clase A y B en construcción, totalizando 1.14 millones de m², con entregas previstas para finales de 2025 o principios de 2026. Adicionalmente, otros 60 proyectos planeados podrían sumar 1.39 millones de m² al mercado en el mismo lapso. El inventario industrial total de Monterrey alcanzó los 22.56 millones de m², con 909,329 m² desocupados. La construcción en curso representa el 5.07% del inventario total, lo que sigue señalando confianza inversora a pesar de la coyuntura.
Perspectiva de CAINTRA y la Industria Manufacturera
La Cámara de la Industria de Transformación de Nuevo León (CAINTRA) también ha reflejado este ambiente de cautela. En sus «Expectativas Económicas de la Manufactura» de abril de 2025 (publicadas el 14 de mayo), la mayoría de los indicadores se encontraron por debajo del umbral de expansión. Los industriales de Nuevo León esperan una actividad económica moderada para 2025, reconociendo que el mundo y sus reglas están cambiando rápidamente, generando incertidumbre.
A pesar de esto, CAINTRA sigue activa promoviendo el desarrollo del sector, con eventos como el «Encuentro de Negocios Expo Manufactura 2025» realizado en Cintermex, enfocado en vincular a PyMEs con grandes compradoras. La cámara también ha destacado que cinco municipios de Nuevo León lideraron la generación de empleo manufacturero en el primer trimestre de 2025, con 11,930 nuevas plazas.
La industria de Monterrey, si bien robusta y con fundamentos sólidos para el crecimiento a largo plazo gracias al nearshoring, atraviesa un periodo de ajuste y espera, donde la definición de las políticas arancelarias de su principal socio comercial, Estados Unidos, será clave para destrabar decisiones de inversión y retomar el pleno dinamismo.
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