Iniciar el trámite de escrituras de una casa en México es el paso legal que otorga certeza jurídica sobre la propiedad. No es un trámite menor ni automático. En esta etapa pueden surgir obstáculos que retrasen o incluso frenen la operación de compraventa.
Especialistas señalan que muchos inmuebles que parecen listos para vender presentan frenos jurídicos inesperados. Detectarlos con anticipación es clave para evitar pérdidas económicas y conflictos legales prolongados.
¿Qué son las escrituras de una casa?
Las escrituras de una casa es el acto mediante el cual un notario público formaliza la transmisión de la propiedad y la inscribe ante el Registro Público de la Propiedad.
Sin este procedimiento, el comprador queda en una situación de incertidumbre jurídica. Esto limita la posibilidad de vender, heredar o hipotecar el inmueble en el futuro.
Diana Sandoval, directora general de Kallify, explicó que estos problemas pueden prevenirse si se realiza una dictaminación jurídica ante notario como primer paso de la compraventa, antes de firmar cualquier contrato o entregar un anticipo.
“La dictaminación jurídica es un proceso que valida toda la documentación de un inmueble para determinar el estado real en que se encuentra para comprar sin sorpresas”, indicó.
Errores al iniciar las escrituras de una casa
Uno de los problemas más frecuentes al iniciar el trámite de las escrituras de una casa o departamento es la documentación incorrecta o incompleta.
El título de propiedad acredita legalmente quién es el dueño del inmueble. Si no existe o presenta inconsistencias, el vendedor no puede transmitir la propiedad de forma válida Cualquier error en este documento puede detener el proceso hasta que la situación se regularice.
Hipotecas y gravámenes
Durante el proceso de las escrituras de una casa, el notario solicita un certificado de libertad de existencia o inexistencia de gravámenes al Registro Público de la Propiedad.
Este documento confirma si el inmueble tiene hipoteca, embargo u otra limitación legal. Si el crédito hipotecario sigue vigente, parte del precio de compraventa puede destinarse a liquidarlo.
En estos casos, el notario puede preparar de manera simultánea la escritura de pago, la cancelación de la hipoteca y la compraventa, siempre que el adeudo quede cubierto en su totalidad.
Adeudos fiscales e impuestos pendientes
Antes de hacer las escrituras de un casa, el inmueble debe estar libre de deudas fiscales y administrativas.
El adeudo del impuesto predial impide la formalización hasta que se liquide. En algunos municipios también se exigen comprobantes de pago de agua, luz o cuotas de mantenimiento.
Si existen pendientes, la escritura no puede formalizarse.
Irregularidades y conflictos de propiedad
En desarrollos nuevos pueden existir obstáculos adicionales, como la falta de permisos municipales o la inexistencia de subdivisión legal del terreno.
Estas situaciones impiden la escrituración individual de los lotes. También los litigios entre propietarios pueden frenar la operación.
Si el inmueble forma parte de una herencia no formalizada o existen varios dueños, todos deben otorgar su consentimiento para concretar la venta.
Datos que aparecen en la escritura de una casa
La escritura de una casa redactada por el notario incluye la identificación del comprador y vendedor, la descripción detallada del inmueble y el título de propiedad del vendedor.
También incorpora la nota simple, el valor de la vivienda, las cargas existentes en caso de que las hubiera, el precio de la compraventa y la forma de pago.
En algunas entidades se solicita la cédula de habitabilidad. En otras, puede requerirse la licencia de primera ocupación emitida por el Ayuntamiento.
Asimismo, debe incluir el certificado de eficiencia energética y el comprobante de que el vendedor está al corriente en los pagos de la comunidad.
Impuestos por las escritura de una casa
La compra de una vivienda implica el pago de impuestos que varían según se trate de una propiedad nueva o de segunda mano.
En viviendas de obra nueva se debe abonar el IVA correspondiente y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cuyo porcentaje depende de la entidad federativa.
En viviendas de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que también varía según la entidad.
¿Quién paga los gastos de las escrituras de una casa?
En una compraventa existen dos escrituras de una casa: la de compraventa y la de la hipoteca.
Los gastos notariales y de registro de la escritura de la hipoteca corresponden al banco. En cambio, los gastos notariales y de registro de la escritura de la vivienda deben ser cubiertos por el comprador.
Por ello, al calcular el presupuesto para adquirir una casa, es importante considerar estos costos adicionales.
TE PODRÍA INTERESAR