Cuando algunos vecinos morosos dejan de pagar la couta de mantenimiento en los condominios, los administradores suelen recurrir a medidas de presión para recuperar el dinero, entre ellas la famosa “lista de la vergüenza”, donde se exhiben públicamente los nombres de los residentes morosos.
Aunque esta práctica es frecuente en distintos conjuntos habitacionales de México, especialistas advierten que puede generar problemas legales e incluso derivar en demandas por vulnerar el derecho a la privacidad de los condóminos.
De acuerdo con la proptech especializada en administración de condominios Neivor, existen formas legales de informar sobre la situación financiera del inmueble sin exponer la identidad de quienes mantienen adeudos.
¿Es legal exhibir a los vecinos morosos que no pagan mantenimiento?
Colocar tableros con nombres completos, publicar fotografías o difundir listas de los vecinos morosos en grupos de WhatsApp, redes sociales o áreas comunes puede representar un riesgo jurídico para la administración del condominio.
Según Neivor, aunque la Ley de Propiedad en Condominio permite mantener informados a los residentes sobre las finanzas del inmueble, esto debe hacerse respetando la privacidad de cada propietario.
La recomendación es informar únicamente el número del departamento o unidad junto con el monto adeudado, o bien entregar los estados de cuenta de manera privada mediante plataformas oficiales o directamente al propietario. De esta forma se protege el derecho a la información de los demás condóminos sin exponer datos personales.
¿Qué sí pueden hacer los administradores contra los vecinos morosos?
Cuando un residente acumula adeudos por concepto de mantenimiento, la ley sí permite aplicar algunas medidas de presión, siempre que estén previstas en el Reglamento Interno del condominio y sean compatibles con la legislación estatal. Entre ellas destacan la restricción del acceso a áreas recreativas como albercas, gimnasios, salones de usos múltiples o roof garden, además de impedir que el propietario participe con voto en las asambleas mientras mantenga su deuda pendiente.
Estas acciones buscan incentivar el pago sin afectar derechos fundamentales.
Lo que está prohibido
No todas las medidas utilizadas por algunos administradores contra los vecinos morosos son legales. Neivor señala que los administradores no pueden suspender servicios básicos como el suministro de agua ni impedir que un vecino acceda a su vivienda.
Tampoco pueden bloquear el uso del elevador cuando éste constituye el único medio para llegar al departamento, ya que ello podría vulnerar derechos esenciales.
Respecto al bloqueo del TAG de acceso vehicular, la empresa explica que se trata de una zona gris desde el punto de vista legal, por lo que recomienda actuar con cautela antes de implementar este tipo de restricciones.
¿Qué hacer cuando un vecino sigue sin pagar?
Cuando los recordatorios y restricciones no funcionan, la legislación permite iniciar un procedimiento formal de cobranza contra los vecinos morosos.
De acuerdo con Neivor, el proceso normalmente se desarrolla en tres etapas. Primero se envían avisos preventivos antes del vencimiento de la cuota de mantenimiento.
Después se realiza una gestión extrajudicial mediante estados de cuenta donde se detallan los adeudos e intereses moratorios establecidos en el reglamento del condominio.
Si el incumplimiento persiste y la deuda supera los tres meses, la administración puede acudir a la vía civil para solicitar una sentencia judicial que permita recuperar el dinero, incluso mediante el embargo de bienes del propietario si así lo determina un juez.
La empresa también recomienda utilizar plataformas digitales para automatizar la cobranza y disminuir los enfrentamientos entre vecinos morosos y los administradores.
Estos sistemas permiten enviar recordatorios automáticos por correo electrónico o aplicaciones móviles, además de generar estados de cuenta actualizados donde cada residente puede consultar en tiempo real el saldo pendiente y los recargos acumulados.
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