El sector inmobiliario en México proyecta un crecimiento estable cercano al 4% para 2025, manteniendo su posición como una opción de inversión segura y rentable, aunque con dinámicas diferenciadas entre segmentos y regiones. Factores como el nearshoring, la demanda de vivienda, la tecnología y un enfoque creciente en la sostenibilidad están reconfigurando el mercado.
Impulso del nearshoring y sector industrial
El fenómeno del nearshoring (relocalización de cadenas de suministro cerca del mercado final, principalmente EE.UU.) sigue siendo un motor clave, especialmente para el mercado industrial.
* Alta Demanda: Regiones como el Norte (Monterrey, Tijuana), el Bajío y el Centro del país experimentan una fuerte demanda de naves industriales y parques logísticos.
* Inversión: Fideicomisos como Fibra Mty planean inversiones significativas (ej. 500 millones de dólares en 2025) para adquirir y desarrollar espacios industriales.
* Mercados Clave:
* Ciudad de México y Toluca: Mercado de naves Clase A sólido, baja disponibilidad y aumento en construcción.
* Tijuana: Mantiene precios estables con alzas en submercados específicos.
* Guadalajara: Fuerte absorción neta en 2024, con enfoque en logística y manufactura; se esperan nuevos desarrollos.
Dinámica del mercado residencial
El mercado de vivienda presenta tendencias interesantes:
* Vivienda Usada al Alza: Mientras la vivienda nueva mostró una ligera contracción (- 1%), la vivienda usada creció un notable 16%, impulsada por la confianza y el financiamiento accesible. Este segmento se vuelve cada vez más relevante.
* Reducción de Tamaño: Para mantener precios competitivos, el tamaño promedio de las viviendas ha disminuido en los últimos 10 años. Los desarrolladores se enfocan en la eficiencia del espacio y amenidades comunitarias.
* Preferencias de Familias Jóvenes: Priorizan la ubicación (cercanía a servicios, trabajo, transporte) sobre el tamaño. Buscan el concepto de «walking distance».
* Renta Institucional (Multifamily): Este modelo, donde un solo propietario gestiona edificios completos para alquiler, gana terreno en zonas de alta plusvalía como alternativa organizada al mercado tradicional.
* Demanda Insatisfecha: Existe un reto y oportunidad en atender la demanda potencial de vivienda, estimada en 8.8 millones de unidades, más la nueva formación de hogares.
Oficinas y retail: Recuperación y adaptación
* Oficinas: El mercado muestra recuperación, aunque con cambios. Hay una migración hacia inmuebles Clase A y zonas céntricas.
* CDMX: Repunte liderado por sectores tecnológico y de contact centers, especialmente en Insurgentes y Polanco. Colonias en Miguel Hidalgo emergen como nuevas zonas de alta plusvalía.
* Monterrey: Consolidó su recuperación en 2024, se espera demanda estable.
* Guadalajara: Desempeño positivo en 2024, con potencial de repunte.
* Retail: Muestra señales de recuperación tras la pandemia, con mayor ocupación en centros comerciales y llegada de nuevas marcas. Se consolida un equilibrio entre comercio físico y online.
Tendencias transversales: Sostenibilidad y tecnología
* Sostenibilidad: Crece el interés por construcciones ecológicas, eficiencia energética y certificaciones (LEED, EDGE). Las hipotecas verdes con tasas preferenciales ganan relevancia, aunque la adopción de certificaciones aún es baja (5% de desarrollos activos).
* Tecnología (Proptech): Plataformas digitales, big data, IA y blockchain transforman la compra, venta, gestión y financiamiento de propiedades (crowdfunding). Se espera que la tecnología optimice procesos y aumente la transparencia.
A pesar de desafíos como la inflación y posibles tensiones comerciales , el mercado inmobiliario mexicano en 2025 ofrece oportunidades significativas para desarrolladores, inversionistas y compradores que sepan adaptarse a estas nuevas dinámicas y tendencias.
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