El mercado de bienes raíces en México se perfila en 2025 como un sector resiliente y lleno de oportunidades, aunque no exento de desafíos. Tras superar periodos de incertidumbre, varios factores clave están modelando su evolución, desde tendencias macroeconómicas globales hasta innovaciones tecnológicas disruptivas.
Se proyecta una inversión total cercana a los 652,000 millones de pesos (unos 32,000 millones de dólares) para el año, con un crecimiento estimado del 15% anual.
Nearshoring: El gran motor del sector industrial
El fenómeno del nearshoring –la relocalización de cadenas de suministro a países cercanos al mercado final, principalmente de Asia a México para abastecer a EE.UU.–se ha consolidado como el principal catalizador del sector inmobiliario industrial.
- Demanda disparada: La necesidad de espacios logísticos, de manufactura y almacenamiento ha impulsado una demanda sin precedentes de naves industriales, especialmente en regiones estratégicas como el Bajío y Monterrey. Se proyecta la construcción de 5.5 millones de metros cuadrados de naves industriales en 2025.
- Inversión Extranjera: Empresas extranjeras buscan activamente establecer o expandir operaciones en México gracias a su proximidad geográfica con EE.UU., costos competitivos y el marco del T-MEC. El sector industrial mexicano se consolida como una opción atractiva para inversores foráneos.
- Mercados Secundarios: Incluso mercados industriales secundarios están ganando atractivo por su infraestructura existente y acceso a servicios.
FIBRAs: Inversión accesible y rentable
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) han revolucionado la forma de invertir en el sector, permitiendo a pequeños y grandes inversionistas participar en portafolios diversificados de inmuebles comerciales, industriales y de oficinas.
Ventajas: Ofrecen accesibilidad (se compran como acciones en la Bolsa Mexicana de Valores), diversificación instantánea y rendimientos atractivos a través de la distribución de rentas.
Desempeño Sólido: Ejemplo de ello es Fibra Uno (FUNO), la más grande de México, que reportó un aumento del 9.22% en ingresos en 2024. Su portafolio, concentrado en un 75% en la ZMCDMX, muestra crecimientos notables en ingresos por sector:
Industrial (+14.9%), Oficinas (+9.7%) y Comercial (+7.8%).
Sostenibilidad (ASG): El 100% de las FIBRAs en México reportan criterios Ambientales, Sociales y de Gobernanza (ASG), reflejando un compromiso con la sostenibilidad.
Recuperación del mercado de oficinas y dinamismo comercial
Tras el impacto de la pandemia, el segmento de oficinas muestra signos de recuperación, aunque con cambios en la demanda:
- Modelos Híbridos: Aunque muchas empresas adoptan modelos de trabajo híbridos, la necesidad de espacios físicos persiste.
- Migración a Calidad: Se observa una tendencia de migración hacia edificios de clase A y ubicaciones más céntricas.
- Absorción Positiva: Ciudad de México registró una absorción neta positiva en 2024, liderada por sectores tecnológico y de centros de contacto, especialmente en corredores como Insurgentes y Polanco. Monterrey y Guadalajara también mostraron recuperación. Se espera la construcción de 250,000 m² de oficinas en 2025.
- Sector Comercial: Impulsado por el consumo, registra un repunte. La tendencia es hacia formatos híbridos y experiencias omnicanal en centros comerciales. Se proyecta el desarrollo de 300,000 m² de espacios comerciales.
Vivienda: crecimiento moderado y retos
El sector de la vivienda muestra un panorama mixto:
- Crecimiento Esperado: Se proyecta la construcción de 223,666 viviendas y 16,232 viviendas vacacionales en 2025. Se espera un crecimiento moderado en ventas (cercano al 1% en CDMX, 5% en Valle de México), impulsado por nuevos proyectos de interés medio y social. El mercado hipotecario creció 10.7% en número de créditos, reactivado por la vivienda de interés social.
- Desafíos: La inflación sigue siendo un factor que afecta costos de construcción y tasas de interés, aunque se espera estabilización. Los precios de materiales como el acero están influenciados por factores domésticos.
Innovación: La Tokenización de activos inmobiliarios
Una tendencia tecnológica emergente con potencial disruptivo es la tokenización.
¿Qué es?: Consiste en convertir un activo inmobiliario (ej. un edificio) en unidades digitales (tokens) que representan una fracción de su valor. Estos tokens se registran en blockchain y pueden comprarse/venderse en plataformas digitales.
Beneficios potenciales:
Democratización: Permite invertir en bienes raíces con montos mínimos, abriendo el mercado a pequeños inversores.
Liquidez: Facilita la compraventa de participaciones inmobiliarias, superando la iliquidez tradicional del sector.
Fraccionalización y Diversificación: Permite poseer pequeñas partes de múltiples propiedades.
Transparencia y seguridad: Las transacciones en blockchain son seguras, transparentes e inmutables.
Aunque aún incipiente en México, la tokenización representa una vía prometedora para modernizar y hacer más eficiente y accesible la inversión inmobiliaria.
Factores como la estabilidad sociopolítica y la adopción de tecnología (plataformas proptech) también influyen positivamente en el mercado. A pesar de los desafíos inflacionarios, el sector inmobiliario mexicano en 2025 ofrece perspectivas atractivas, especialmente en el segmento industrial impulsado por el nearshoring y a través de vehículos de inversión como las FIBRAs.
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