Una señal de alerta se enciende en el motor económico de México. Un nuevo reporte revela que el espacio industrial vacío en Monterrey se ha triplicado en el último año, superando el millón de metros cuadrados. Este fenómeno de desaceleración pone en duda la narrativa del «boom» imparable del nearshoring.
Durante los últimos años, Monterrey y el estado de Nuevo León han sido la cara visible del «nearshoring», el fenómeno de relocalización de cadenas de suministro que prometía una era dorada de inversión y crecimiento industrial para México. Sin embargo, un reciente análisis del mercado inmobiliario industrial sugiere que el auge podría estar enfrentando un inesperado freno.
Según un informe de la consultora Solili, al cierre del segundo trimestre de 2025, la tasa de vacancia industrial en Monterrey alcanzó el 5.4%, lo que equivale a más de un millón de metros cuadrados de naves industriales disponibles para ocupación inmediata. Esta cifra es tres veces mayor a la registrada en el mismo periodo de 2024, indicando un cambio significativo en la dinámica del mercado.
¿Qué está causando la desaceleración?
El aumento del espacio industrial vacío en Monterrey no se debe a una sola causa, sino a una confluencia de factores que dibujan un panorama de ajuste y cautela. Exceso de Oferta Especulativa: Durante el pico del nearshoring, los desarrolladores construyeron una gran cantidad de naves industriales «especulativas» (sin un cliente predefinido). Tan solo entre abril y junio de 2025, se sumaron al inventario 260,000 m² de este tipo de espacios.
Desaceleración de la Demanda: La demanda no ha logrado mantener el ritmo de la oferta. La ocupación de naves en el segundo trimestre de 2025 fue una de las más bajas desde 2021, un 37% menor que en el mismo periodo del año anterior. Aumento de la Desocupación: En el mismo trimestre, se desocuparon 215,000 m². Un caso notable fue la salida de un gran usuario en el corredor de Santa Catarina, donde se planeaba la gigafábrica de Tesla, liberando más de 110,000 m² de golpe.
Incertidumbre Comercial: El clima de tensión comercial con Estados Unidos, marcado por la imposición de aranceles, ha generado un ambiente de incertidumbre que frena las decisiones de inversión de muchas empresas.
Un fenómeno de ajuste a nivel nacional
Esta tendencia no es exclusiva de Monterrey. A nivel nacional, la vacancia industrial también muestra una tendencia al alza, con 4.3 millones de metros cuadrados disponibles en todo el país. La consultora Solili señala que el mercado inmobiliario industrial mexicano atraviesa un «periodo de ajuste».
«De cara a la segunda mitad del año, el mercado inmobiliario industrial mexicano atraviesa por un periodo de ajuste. La capacidad de respuesta interna del país será fundamental para superar los retos.» – Conclusión del análisis de la consultora Solili.
Pese a este enfriamiento, la economía de Monterrey sigue siendo un gigante. Las ventas internacionales de la ciudad en 2024 superaron los 5,600 millones de dólares y la Inversión Extranjera Directa (IED) en Nuevo León sigue siendo robusta. Sin embargo, la tasa de desocupación en el estado ha mostrado un ligero aumento, situándose en 3.56%.
El «boom» del nearshoring no ha terminado, pero los datos sugieren que ha entrado en una nueva fase, más madura y cautelosa. El crecimiento explosivo está dando paso a un ajuste necesario entre la oferta y la demanda real. Para Monterrey, el reto será gestionar este nuevo ciclo, manteniendo su atractivo para la inversión mientras navega por un entorno global y comercial cada vez más complejo.
