Recibir una casa como herencia no te convierte en propietario legal del inmueble demanera automática. Antes de vender la vivienda, habitarla formalmente o utilizarla como garantía para un crédito, es necesario completar un procedimiento legal que implica gastos notariales, impuestos y diversos trámites administrativos.
De acuerdo con el abogado especialista en materia inmobiliaria Miguel Saucedo, el costo total para poner una casa heredada a nombre del heredero puede representar entre 7 y 8% del valor del inmueble, por lo que resulta indispensable planear el proceso desde el punto de vista legal y financiero.
¿Cómo poner una casa heredada a tu nombre?
El procedimiento comienza con la apertura de una sucesión. Si la persona fallecida dejó un testamento, se realiza una sucesión testamentaria. En caso contrario, el proceso será una sucesión intestamentaria, mediante la cual un juez o notario determina quiénes tienen derecho a heredar conforme a la ley.
Durante esta etapa se identifican formalmente los herederos y se designa un albacea, quien será el encargado de elaborar el inventario de bienes, revisar posibles deudas y coordinar el reparto del patrimonio.
Una vez concluida la sucesión, llega la etapa de la adjudicación. Es en este momento cuando la propiedad pasa oficialmente a nombre de los herederos mediante una escritura pública elaborada ante un notario. Si existe un solo heredero, éste asumirá todos los gastos para escriturar de la casa.
Cuando hay varios beneficiarios, todos pueden quedar registrados como copropietarios, situación que obliga a tomar decisiones conjuntas sobre el uso, administración o eventual venta de la vivienda.
¿Cuánto cuesta poner una casa heredada a tu nombre?
No existe un monto fijo. Los costos dependen del valor de la casa, la entidad federativa donde se ubique y si existen adeudos de predial, agua o gravámenes pendientes.
Por ejemplo, en la Ciudad de México, el proceso incluye diversos conceptos. Uno de ellos es el Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI), cuyo monto se calcula con base en el valor de la casa. Para ello normalmente se utiliza el valor catastral del predial, aunque en algunos casos es necesario presentar un avalúo comercial.
También deben cubrirse los honorarios notariales. Para 2026, iniciar una sucesión testamentaria puede costar hasta 12 mil 19 pesos, mientras que una sucesión intestamentaria puede alcanzar 21 mil 667 pesos. Posteriormente se cobran los servicios relacionados con la protocolización del inventario y avalúos, equivalente al 0.75% del valor de los bienes, además del costo correspondiente por la escritura de adjudicación.
Otros gastos que también debes considerar
Además de los honorarios notariales y del ISAI, el proceso contempla diversos documentos obligatorios.
Entre ellos se encuentran las constancias de no adeudo de predial y agua, cuyo costo conjunto ronda los 438 pesos en la Ciudad de México.
También es necesario obtener el Certificado Único de Zonificación de Uso de Suelo, con un costo aproximado de 2 mil 25 pesos, así como el Certificado de Libertad de Gravamen, cuyo precio va desde 849 pesos en modalidad ordinaria hasta mil 700 pesos cuando se solicita con carácter urgente.
Finalmente debe cubrirse el pago correspondiente por la inscripción de la nueva escritura en el Registro Público de la Propiedad.
Una casa de cinco millones puede generar gastos por 400 mil pesos
Según Miguel Saucedo, cuando se suman todos los conceptos legales, fiscales y notariales, el proceso puede representar hasta 8% del valor del inmueble. Esto significa que una vivienda valuada en 5 millones de pesos podría generar gastos cercanos a 400 mil pesos únicamente para completar la transmisión legal de la propiedad.
Los especialistas coinciden en que muchas familias descubren el verdadero costo de heredar una propiedad hasta que deben escriturarla. En algunos casos, los herederos simplemente no cuentan con el dinero suficiente para cubrir los gastos, lo que retrasa durante años la regularización del inmueble.
Por ello, tanto especialistas recomiendan revisar con anticipación la situación jurídica de la vivienda, verificar que no existan adeudos de predial, agua o gravámenes y solicitar una estimación de costos directamente con un notario.
